住宅ローンが払えない時の究極の4択！リスケ？任意売却？競売？自己破産?

「もう住宅ローンの返済が苦しくて払えない・・」
にっちもさっちもいかなくなてしまったのなら後はこの３しかありません。

これらすべてにメリット・デメリットがあります、
でも、なかなか一般のい方に、このあたりをきちんと理解している方も少ないのが現実です。
ですので、住宅ローンの返済が苦しい方は予めこのあたりもしっかりと理解しておきましょう。

住宅ローンが払えない時の究極の4択！リスケ？任意売却？競売？自己破産?

住宅ローンが払えない
そんな状況に陥ってしまったのなら、まずはできるだけのことをやってみましょう。
一番いけないのは
「もう煮るなり焼くなり好きにしてくれ！」
と自暴自棄になることです。
あなたがそんなことでどうするんですか！
確かに逃げ出したくなる気持ちもよくわかります。
でも、家族のためにもなにかできることがないか？
なにかひとつでもできることはないか？
を一緒に探してみませんか？

住宅ローンが払えないなら金融期間にリスケジュールを相談してみる

リスケジュール
我々不動産屋は通称「リスケ」とも呼んでいます。
この「リスケジュール」とは返済計画の変更をいいます。
たとえば返済期間の延長です。
住宅ローンを貸し出している金融機関のほうでも、
「時間がかかっても返済して欲しい」
と考えているからです。
それに競売や借入人の自己破産では金融機関も満額回収できるわけではありませんからね。

銀行に「リスケジュール」を認めさせるのは簡単ではない

とはいっても銀行にこの「リスケジュール」を認めさせるのはそう簡単なことではありません。
銀行の担当者にしても、リスケジュールを本部に説明するためにそれ相応の稟議書が必要になってきます。
担当者からすればそんな余計な仕事なんてしたくないのが本心ではないでしょうか。
まして
・滞納がすでに発生している
・消費者金融など他社からの借り入れがある
という状況ではその返済計画に現実味がありません。
「たとえリスケジュールしてもまたすぐに事故物件になってしまうのでは？」
そんな不安を少しでも持たれたのなら、リスケジュールを銀行に認めさせるのは難しでしょう。
・あなたの勤務先が大企業や公務員である。
・他からの借り入れもない
そんな
「この人ならリスケジュールしても大丈夫だろう」
と銀行に思わせなければならないのです。

コロナ不況で住宅ローンが払えない人が増えている

少し記憶が曖昧なのですが、確か以前のリーマンショックの時にこの「リスケジュール」を銀行が柔軟に受け入れた時期があったような気がします。
それは金融庁から銀行に圧力がかかったからです。

これが今の「コロナ不況」にも当てはまるかもしれません。
まだまだ表向きにはなってはいませんがそんな動きもあるようです。

住宅ローン支払い柔軟に　金融界、コロナ影響に配慮
新型コロナウイルスの影響による収入減で住宅ローンの支払いが難しくなる利用者の増加に備え、金融界が返済期間を延ばすといった対応に動き始めた。長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供する住宅金融支援機構は返済期間について最長15年間の延長に応じる。銀行も返済条件の変更にかかる手数料を無料にするなど家計支援に重点を置く。長期戦を見据えた対策が急務だ。
参考：日経新聞　2021/4/21

住宅ローンのリスケジュールはまだ余裕のある人のためのもの？

住宅ローンが払えない人がこんなことを聞くと、まるでリスケジュールが魔法のように見えるかもしれません。
しかし、残念ながら住宅ローンのリスケジュールはまだ余裕のある人たちにて向いているものなのです。

すでに滞納履歴がある方にはリスケはなかなか認めてくれません。
なぜならすでに銀行との信頼関係が崩れて椅子からです。

たとえばりそな銀行の住宅ローン相談窓口のサイトをみるとよくわかります。
返済方法の変更についてはこのようにき記載されています。

①ボーナスの支給が減った、あるいはなくなった

ボーナス増額返済分の減額、またはボーナス返済分を毎月返済分へ組替える方法

②教育費・医療費等で一定期間、支出が増えるので、その間返済額を減らし

返済期間を変更せず、ご返済額を一定期間減らす方法

③収入が減った

返済期間を延長することにより、毎月のご返済額を減らす方法

参考：りそな銀行　住宅ローンのご返済に関するご相談

いかがですか？
あなたが期待していたほどの対策ではないような気がします。
あくまで今まで月額15万円の住宅ローンの返済が10万円程度に？
それがリスケジュールなのです。
決して住宅ローンの返済をしばらく待ってもらえるものではありません。

住宅ローンを払えなくなった人に銀行は冷たい

ここまでお話ししたことは、あえて正論ばかりです。
しかし、現実はかなり厳しいことを覚悟しなければなりません。

なぜなら
住宅ローンが払えなくなった人に銀行は冷たい！
からです。

銀行からすれば、住宅ローンが払えなくなった人はもうお客さんといえません。
それどころか、煩わしい手続きをもってくる厄介者と捉えられても仕方ありおません。

ですから、銀行に冷たい対応をされるのが当たり前ですし、銀行に大きな期待をしてはいけません。

住宅ローンが払えないなら任意売却も考えなければいけません

住宅ローンの返済がもうにっちもさっちもいかないのなら
「住宅ローンが払えないから家を売る」
という選択も考えなくてはいけません。
家を売ったお金で住宅ローンが完済できるのならなにも問題はありません。
でも、住宅ローンが苦しくて払えない？という方の場合は
住宅ローン残債額（大）＞マイホーム売却可能価格（小）
のことがほとんどです。
これを「オーバーローン」と我々不動産屋は呼んでいます。
まずはご自身で「オーバーローン案件」か否か？
チェックしてみることをおすすめします。

問題なのは、
売却で住宅ローンがチャラになるのか？
もし売却しても住宅ローンの残債が残るならそれをどうするのか？
残った残債の返済計画を銀行側は納得してくれるのか？

このあたりは任意売却を専門とする不動産会社の力を借りた方が得策かもしれません。
なぜなら、任意売却にはかなり銀行側との手強い交渉も必要だからです。
その任意売却でいくらの住宅ローンの回収ができて、いくら残るのか？
このあたりを交渉時にキチンと説明しなければならないのです。

これもひとつの金融機関ならばまだよいのですが、これが複数の金融機関の抵当権がついているとさらに交渉はややこしくなります。
二番手三番手の抵当権者には売却代金の中から1円も回収はできないことも多いからです。
※抵当権の順位で回収できる優先順位があり、1番手から優先されます。
ですから、2番手3番手の抵当権者にはハンコ代程度で納得してもらわなければなりません。
それも1番手抵当権者にも承諾をもらわなけれbなりません。

さらにはその中からあなたの引っ越し代なども銀行側にも考えてもらえる場合もあります。

住宅ローンが払えないなら法的手段（自己破産・個人民亊再生）を利用する

住宅ローンが払えない時の法的手段には
・個人民事再生
・自己破産
などがあります。
これらの制度を利用して債務整理を行います。

個人民事再生

個人民事再生は、債務者が破産する前に再起できるようにする手続きです。
個人民事再生を利用すれば債務額を大幅にカットすることができます。
※最高で5000万円の債務額が500万円にまでカッとできます。

個人民事再生には
・小規模個人再生
・給与所得者等再生
があります。

小規模個人再生

小規模個人再生とは個人事業主を対象にした再生方法です。
たとえば将来の収入が継続的に、または繰り返し見込める自営業者などが該当します。

給与所得者等再生

給与所得者等再生は、定期的な収入があり、かつその額に変動が少ない会社員などが対象となります。
一般的に住宅ローンの場合はこちらが該当する方がほとんどでしょう。

給与所得者等再生では、債務をカットするのにあたって債権者（貸主）の同意は要りません。
ですから比較的簡単に手続きはできますｇは、やはりそのあたりは弁護士や司法書士など専門家の力を借りたほうがいいでしょう。

カッとされる債務額は債務者の年収が基準t路なります。
ですので債務者の年収が高いとかr通される幅も小さくなります。

自己破産

自己破産とは支払いの目途が立たず、もうやりようがなくなってしまった場合にに
自分から裁判所に破産を申し立てる
手続きです。

自己破産が認められれば借金はすべて免責されます。
ですからその謝金から解放されるのです。

ただし、生活必需品以外の「自宅」や「めぼしい財産」はすべて差し押さえられてしまいますす。
ですので、自己破産はあくまで最終手段として考えておいいてください。

自己破産で差し押さえられるもの

差し押さえられる	家・土地 高額な預金 20万円以上の価値を有する財産
差し押さえられない	生活必需品（家具・衣類・冷蔵庫やテレビなどの家電・寝具・パソコン・ゲーム） 99万円以下の現金 職業に必要な器具

自己破産において、具体的にどのようなものが処分の対象となるかは手続きを行う裁判所やケースによっても異なります、
ひとつつの目安として多くの場合20万円程度の価値のある財産かどうかが判断の基準となるようです。
つまり、価値が20万円を超えない程度の財産は処分の対象とならないことが多いといえます。
なお、通常はこの基準を超える財産についてリストを作って自己破産の申し立て時に裁判所に提出することになります。

破産手続きにはある程度の時間がかかるのでその期間は居居できる

自己破産の手続きにはある程度の時間が必要になってきます。
そのため、すぐに自宅を失うわけでもありません。
ですので次の書いて（競売落札者など）が見つかるまではそのまま居住できます。

破産しなければならないほどの状況ならば、かなり深刻な状況だと主、います。
でも、その間に次の居住先を探し、そこで生活の立て直すことを考えなければなりません。

任意整理

個人再生や自己破産以外にも任意整理というものがあります。

特に「住宅ローンが払えない」という方は
住宅ローン返済用にサラ金など消費者金融に借りた債務もカッとする
手続きも必要なことがあります。

この任意整理は裁判所などを利用せずに、
債権者と直接交渉し、債務減額を求める方法です。

決まった手続きというのはないので自由に交渉できるというメリットはありますが、放置る敵地h式も必要なため
弁護士や司法書士に依頼することが多いでしょう。

任意整理の流れ

任意整理の流れは以下のようになります。

1. 弁護士が債権者に通知する

2. 弁護士が債権の確認を行う

3. 弁護士が債務の減額を交渉する

4. 弁護士と債権者との話し合いが成立するす

5. 債務者が返済を開始する

わずか数百万円で破産までするのはもったいないのでは？

みなさんよく勘違いされているのですが、
「競売にかかって落札されたらもうと借金はチャラになる」
という間違いです。
あくまで競売の落札で入ってきたお金は借金の弁済にあてられますが、足らない分の借金は残ったままになります。
その足らずの借金から解放されるには自己破産するしかありません。

しかし、その足らずがウン千万円にもなるのなら自己破産もいいですが、数百万円（車１台分）で自己破産までするのはちょっともったいない気がします。
できうることなら出来るだけ少しでも高く自宅を売却して、少しでも残存借金を減らす方が得策なのではないでしょうか？
それが競売よりも任意売却のほうが良い理由でもあります。

払えない住宅ローンを抱えているなら弁護士や司法書士に相談する？

払えない住宅ローンを抱えているなら、債権者である金融機関と粘り強く交渉しなければなりません、
そのため一般の方には難しく、やはり弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。
専門家を使って債権者に交渉を望めばなにか道は開けるはずです。

でも、弁護士も司法書士もただ自己破産を勧めてくるだけなのも事実

たしかに法律の専門家である弁護士相談するのも良い方法であるには違いありませんが、その多くは
ただ自己破産を勧めてくる
だけだったら少し考え直す必要があります。

最終的には自己破産もやむなし？
の場合も少なくありませんが
自己破産尾をするにもユリに自己破産をする方法もあるのです。
たとえば、
・引っ越し代などお金を一部残すやり方
・引っ越し時期の猶予
（リースバックなどで今の家に暮らし続けることができることも）
これいがいにも有利に話を勧める方法もあります。

しかし、それを弁護士などに求めるのは少々　酷な話なのです。
そんな面倒くさくて儲からないことを彼らはしません。

手っ取り早く終わらせるには相談者に自己破産を勧めるのは当然のことです。

任意売却にはプロの不動産会社に相談すべき

あまり知られていないのですが、任意売却には専門の不動産会社があります。
これらは少し一般の不動産会社とは業態が異なります。
・対金融機関との交渉
・弁護士などとの提携
などに長けています。

有利な条件で今の住宅ローンから解放されるには彼らの力を借りるのが賢明です。

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まずは無料相談から始めてみるのをおすすめします。